アーカイブ: 2009年8月

2009/08/31

賃貸契約・更新料は家賃の補充?という慣習?

弊社でも家賃減額交渉サービスを行っているだけに
先日の下記裁判ニュースに思わず目が留まった。

賃貸マンションなどの再契約で支払う更新料を無効とした
京都地裁の判決が、波紋を呼んでいる。
勝訴した弁護団には、早くも相談依頼が寄せられる一方、
家主側は、「家賃が上がるだけ」などと反発している。

更新料とは、例えば、2年ほどの賃貸契約を更新する際、
家賃の1~2か月ほどを家賃とは別に支払うシステムだ。
首都圏や近畿地方の京都などで、いわば慣習。
慣習故、私達の住む横浜辺りでは当り前の感覚も、
日本全国では、このような慣習が存在自体しない地区も多い。
現在、更新料という慣習には約100万戸が該当するとされている。

地代家賃・権利金・敷金・保証金・承諾料・更新料・立退料―不動産賃貸借にかかわる「お金」事典
地代家賃・権利金・敷金・保証金・承諾料・更新料・立退料―不動産賃貸借にかかわる「お金」事典

この「慣習」について、京都地裁は2009年7月23日、
否定するとも受け止められる判決を下した。
京都府在住の20歳代の会社員男性が、更新料など46万6000円の
返還を家主に求めた訴訟で、消費者契約法に反して無効だする
初の判断を示して、家主に全額の支払いを命じた。
男性は、入居2年後の再契約で家賃2か月分11万6000円を支払い
更新後2か月ほどで退去。この更新料は入居者の利益を
一方的に害するものだと訴えていた。

1審判決では更新料を賃料の前払いとみなした
今回の裁判だったが、「かなりの高額で前払いとみるのは困難。
借地借家法では正当な理由なく家主は契約更新を拒否できないと
定めているのに、説明せず更新料の支払いを義務づけている」
と2審の裁判長は指摘。さらに
「更新料という言葉で経済的な負担が少ないかのような
印象を与え、契約を誘因する役割を果たしている」
と言われてもやむを得ないと批判し、
消費者契約法施行(01年)以後の更新料全額と
未払い家賃を差し引いた敷金の返還を命じた。

これに対し、家主は更新料には賃料の補充的要素がある等と反論。
しかし判決では、更新後の入居期間に関係なく一定額を
支払わなければならず、更新料は賃料の補充的要素とは
言えないと結論づけた。更に今回のこの契約では、
入居時の保証金35万のうち30万円を敷引金として返還しないと
していたが、判決は、これも無効とした。
敷引金については、過去にも同様な判決が続いている。

敷金は全額返してもらいます!
敷金は全額返してもらいます!

この判決に伴い賃貸住宅の業界では、波紋が広がっている。
大手仲介業者のエイブルは、判決を受けて急に業務を変える
ことはないとしながらも、「今後の状況変化で、
家主が更新料について考え直すことがあるかも。
敷引金については、無効とする判決が続いており、
止めようかと考えている家主も多々いる」と含みを残す。

今回の判決、更新料=悪しき慣習ではないだろうが、
従来からの決まりだから、通例だから等といった、
まして消費者側に不利となる、意味不明・不透明な
賃貸契約時の慣習。一昔前までであれば、
賃貸契約経験があれば、誰もが疑問に思う、
敷金の無変換や、意味不明な名目での清算が、
日常茶飯ごとにて、当たり前のようにまかり通っていたが、
現在は、賃貸業界に限らず、今回の衆議院選
民主大勝の選挙結果にも現れているよう、
全てにおいて世の中が、より透明性・公平性を求める時代。
不透明=悪。透明性=ニーズ。これが消費者の声なのである。

[弁護士がきちんと教える] 賃貸トラブル 交渉と解決法 (暮らしの法律)
[弁護士がきちんと教える] 賃貸トラブル 交渉と解決法 (暮らしの法律)



2009/08/27

経費削減の最大の目的は利益の確保

経費削減を行う場合、経営者が陥りやすい間違いとして、
削減しやすい項目から経費削減してしまうという
傾向が多々あるようだ。
よくあるケースでは、巷では、不景気になると、
様々な企業が、真っ先に経費削減として行う
広告宣伝費の削減等が、その良い例だろう。
広告宣伝費は、固定費ではない故、当然、従来より
経費(広告宣伝費)を削減すれば、その分、比例した
経費削減が現実可能となる。
但し、広告宣伝費削減が原因によって、売上が低下する事を
考慮する必要が当然あるのである。

営業経費や販売促進にかかっている経費削減、
人件費等の経費項目についても言えるのだが、
これらの経費項目は、過去においての費用対効果を
必ず検証しなければならない。
事業規模全体を縮小均衡方向に変化させていく場合も有るが、
営業経費や販売促進にかかる経費削減に関しては
正しい経営判断が出来るよう、常に注意検討が必要なのである。

経費削減の本来の目的とは、
企業の経費をただ削減することではなく、
利益の確保(増加)である。

利益を生み出す絶対!経費削減
利益を生み出す絶対!経費削減

当社が、推奨する経費削減・コストダウンは、
例えば電気代の契約変更による適正化においても
現状の無駄を見出し、それをなくす方策を試行錯誤するもの。
つまり明らかに無駄な経費についての、
もったいないの精神である。
儲かっている。いない。不景気等は一切関係ない。
肝心なことは、経費削減をしなければいけないのではなく、
無駄な経費であれば、即時にその無駄を改めること。
これは、全ての企業で、検討余地の必要が無く、
本来の目的(粗利を増やす一番)の賢い選択肢なのである。

2009/08/20

電子ブレーカー順風満帆

マンション共有部の電気料金削減において
電子ブレーカー導入による削減事例が
日本全国で、すごい勢いで伸びている。

電子ブレーカー自体は、近年の技術躍進にて
ここ数年前にはじめて開発されたものである。
その為、世間では、当初認知度が少なく、
なかなか販売実績が急激に伸びることがなかったが、
ここ数年での、確かな性能と削減実績による信頼により、
各地での導入実例が日々増加。
特に、マンション共有部での低圧部の電気料金削減として
多くの削減効果・実績を積み重ね、
今では、マンション業界にて電気料金削減といえば、
まず電子ブレーカー導入を検討という図式になりつつある。

更に、最近では、大手各社様よりの大量ロット
数100単位での注文が、電子ブレーカー各メーカーに
入るようになってきたこともあり、
複数台・大量ロットでの電子ブレーカー導入時は
電子ブレーカー自体の導入費用も、
大量生産=コストダウン=値下げ可能と
これから導入を検討されているユーザー様には、
更に強い追い風となりそうである。

現に、先日、弊社にお問合せいただいた、
マンション管理組合様の物件でも、
今まで定価でしか見積もりをだしたことがなかったが、
提携販売メーカーより、今回は、特別にこの金額まで
値下げでご案内できますと、お話をいただいた。
弊社でも、見たことのない数字に、思わず
大丈夫なの?とお聞きしたところ、
今回、この電子ブレーカー某メーカーが
特別だった理由には、複数社が先に電子ブレーカーを
提案済みの後の提案だった経緯にて、価格でなんとか
アピールをしたいということもあったようだが、
一番は、ブレーカー販売元が、今月、数100単位と
大量生産体制に入っていること。
またご依頼いただいた管理会社様が某大手会社様にて
今後、お付き合いできれば、安いものだと。
上記のような打算があったかどうかは、実際のところは
わからないが、条件・環境にによっては、
更なるコストダウンも今後可能そうである。






2009/08/17

永続的リンク 12:44:44, カテゴリ: 経済状況・景気動向

規格外野菜出荷検討~感じる行政との大きなギャップ

長雨や日照不足の影響で、今年は、様々な野菜の値上がりと
現在、深刻な問題になりつつある。
そこで、農林水産省は、傷の入った野菜など
「規格外」とされる野菜を出荷するよう
生産者に求めることを検討しているとの報道が先日された。
これが改善対策なのか?と疑問視せざるおえない。

「規格外」野菜の取扱は、鮮度・無農薬で美味しくと、
当初これらを主に取り扱っていた、ネット販売会社が、
契約農家、生産者の声を、現地に足を運び、肌で感じ、
「もったいない」という気持ちを「わけあり」という
消費者に伝わり易い商品価値付けに発想を転換したことが、
現在の一斉ブームの火付け役であろう。
その後、昨今では、様々な通販・各地直販売所、
テレビショッピングや大型スーパー等でも
「規格外」「わけあり」専用コーナーが設けられているほど、
現在では、広く商品価値が世間で認められている。
実際、日本各地でJA直売所等での販売では、
「規格外」野菜の方が、現在はかなり売られている。
消費者には、「規格外野菜の方が」値段も安く、
味や品質は変わらないと「規格物」より、売れ行きは好調だ。

今回の農水省の政策。実施されれば、
台風の被害が相次いだ2004年以来5年ぶりとなるそうだが、
今更?農水省が指示する「規格外」=廃棄・加工品用という
無駄・もったいない従来体制のままの経営を営んでいる
農家自体、現在、どれだけ存在するものなのだろうか?
5年前と同じくらいの効果を見込んだ?対策であれば、
愚の骨頂とかしか言いようが無いほど、時代遅れである。

野菜自体見栄え優先。物量工程・コストの関係にて、
異形=「規格外」と、効率追求のみの時代は、
現在では、一昔前の話なのである。

日本の食と農 危機の本質 (シリーズ 日本の〈現代〉)
日本の食と農 危機の本質 (シリーズ 日本の〈現代〉)

農業だけに限らずだが、その場しのぎ・従来どおり・時代遅れと
相変わらずと感じさせるだけの行政姿勢に、
未来を見据えた本当の政策を。と願う声は、
日々大きくなる一方だが、何か大きな欠陥があるのでは?と
思わずにはおれないほど、その声は一向に届かない。

国民と消費者重視の農政改革 (経済政策分析シリーズ)
国民と消費者重視の農政改革 (経済政策分析シリーズ)



2009/08/14

永続的リンク 16:21:49, カテゴリ: 経済状況・景気動向, 企業努力

イオンが12日、全国のジャスコやサティなど
グループ店舗を通じ、PB(プライベートブランド)の
「トップバリュ」で880円の格安ジーンズを
14日から順次発売すると発表した。

この背景には、長引く景気低迷の影響を受け、
流通業界は不振にあえいることが大きく考えられる。
特に百貨店とスーパーは、月間売上高前年割れが続き、
厳しい状況から未だ抜け出せていない。
また百貨店に比べ、客足自体は、スーパーは鈍っていないが、
現実、スーパー業界は、来店客維持の為、値下げに
頼るしかない状況にて、各社値下げ戦略へ走っている。

★激安¥1,499★刺繍入ブーツカットジーンズ(QR0080)
★激安¥1,499★刺繍入ブーツカットジーンズ(QR0080)

更に衣料品については、カジュアル衣料「ユニクロ」など
専門店に対抗するため、価格を日常的に引き下げているが、
食料品に比べて衣料品の落ち込みは激しく、
日用品の売り上げの回復が見込めていないのが現状だ。

格安ジーンズをめぐっては、「ユニクロ」を運営する
ファーストリテイリングの低価格衣料店「ジーユー」が
990円のジーンズを3月に投入。
セブン&アイ・ホールディングスが5月から
格安スーパー「ザ・プライス」で980円ジーンズを
発売して来店客を増やしている。
このため、今回のイオンの格安ジーンズは、
業界最安値を打ち出すことで、他社に対抗する考えで、
実際、イオンではジーンズに続いて880円の
ドレスシャツやネクタイも25日から売り出す計画とのこと。
不況で消費が冷え込む中、顧客を呼び込む
イオンでは、目玉商品と位置付けの格安ジーンズだが、
大手スーパーの起爆剤は、目先の売り上げを追い
消耗戦に走るスーパー業界にては、大きな波紋にて、
全てが目玉商品になるほどの衣料品販売競争が、
今後、更にと激化しそうである。

2009/08/13

経費削減・コストダウン

今月末は、総選挙。
自民党は、財源無き民主党のばら撒き政策と非難をし、
一方、民主党は、全ての無駄を見出すことからはじまる財源確保。
国民の審判は近い。

経費削減=純利益。
予算有起で、売上UP・拡大のみを突き進むのか、
現状経費(予算)を見直し、無駄を省き利益を上げるのか?
まずは経営者。現状に甘んじることなく、常に考え・気付き・疑問に思う。
経営者の本気度が、御社の経費削減・コストダウンも変えるのである。

どうしてもきっかけが掴めないという経営者様には、
お薦めの一冊。
経費節減の目のつけどころ1181項目 (中経実務Books)
経費節減の目のつけどころ1181項目 (中経実務Books)

(弊社業務案内)
経費削減コンサルティング 
http://cost.assistlife.net/

横浜市 フューチャープランニンググループ
http://www.futureplanning.co.jp/

横浜市 フューチャープランニングスタッフブログ
http://futureplanning.hama1.jp/

横浜市 ポスティング 
http://prstaff.futureplanning.co.jp/

車検 横浜市 格安代行サービス
http://benriya.futureplanning.co.jp/shaken.html

2009/08/07

新卒採用・費用対効果より需要力。

7月上旬から始まったリクルートの「就活2ndステージ」に
就活学生が殺到しているそうだ。
サービス開始1週間で昨年同時期の2.4倍に当たる
約1万5000人もの応募があり、一部サービスが
中止に追い込まれる事態ともなっているとのこと。

「就活2ndステージ」サービスとは、要は有料職業紹介。
4月からの新卒採用第一陣で内定を獲得できなかった
学生対象に、1人に対して20社の中小企業を紹介。
企業に対しては2週間で32人の学生が紹介する。
有料職業紹介での一番の魅力は成功報酬型であること。
採用が決まった場合のみ、企業に費用が発生する。
1人当りの成果報酬支払額は、従来相場の50万円と、
中身に関しては、そんなに真新しいものではない。
実際、このサービスを利用している企業の
95%以上が、従業員300人以下。
知名度が低く資金的余裕にも乏しい中小企業である。

リクルートの予測によると、
今年は、例年の2倍以上の学生が殺到している中、
制約件数”は1000件程度と
昨年の半分以下にとどまりそうとのことである。
これは、支払側、サービスを利用する企業が、
4分の1以下の600社にと、大幅に減る見込みにて、
需給バランスが完全に崩れているからである。

数年前の社会(需要過多にて供給が追いつかない)
状況であれば、無駄な求人広告費
(応募・採用となる保証がない)をかけるより、
経費削減。コストダウンでき、
有能・必要人材の採用コストが一人50万の予算で合えば、
企業側にとってリスクの少ない
非常に合理的な手法であったが、
不況・就職難といわれる今日、
以前であれば、新卒採用に50万?供給過多?なら、
人材会社は、紹介相場をもっと下げる競争努力が始まり、
成果報酬額が下がる=各企業は、採用コスト・経費削減。
よって採用枠や人数が増える。
というこのような図式もあっただろうが・・・
現在は、誰も思い描けない。
そんな厳しい経済状況が根底にある。

2009/08/03

永続的リンク 12:49:56, カテゴリ: CO2削減・エコ, 企業努力

日産自動車・電気自動車「リーフ」を発表

日産自動車は2日、手ごろな価格と高性能を両立させ、
走行中にCO2(二酸化炭素)などの排出ガスを一切出さない
「ゼロ・エミッション」の電気自動車「リーフ」を発表した。
大人5人が乗ってもゆとりがある空間と、
160キロ以上の航続距離を実現。
価格は10年末発表予定とのこと。

現在、政府が薦めるエコカー減税が追い風となり、
トヨタ・ホンダ等、各自動車メーカー販売の
ハイブリッド自動車が、生産が間に合わないほど
売れ行きが好調と、各メディアでニュースを耳にする度、
しばらくは、ハイブリッド全盛時代となり、
電気自動車の浸透が、この為(ハイブリッド自動車販売までの
莫大な開発費回収という各メーカーの思惑も重なり)
自動車業界・関連産業の都合にて、
本当の環境対策として、大きく遅れることに
繋がらなければと、日々思っていただけに、
この度の日産自動車の英断には、大きなエールを送りたい。
今後、各自動車産業の動きは、これを機に間違いなく
電気自動車を軸にと、大きくシフト変換されることだろう。

決してハイブリッド車が悪いという話ではない。
ただエコカーとして、ハイブリッド自動車と電気自動車とでは
環境に対する負荷は、比較にならないということ。
またそれを求める時代に、地球も人々も、
現在は、なりつつある。




2009/08/01

今週、キュービクル(高圧受電設備)の保守点検業務
見直しに対する依頼が弊社に立て続けに舞い込んだ

電気保安点検料金の削減詳細↓
http://cost.assistlife.net/ho.html

現状より、費用面・サービス面を見直し、
コストダウン・サービスの品質向上・安心と
メリット・恩恵のみを受けるものにて
以前より好評ではあったが、
最近は、この依頼の内容というか動機も
変わってきたようである。

何が?というと、既存の状況からの比較検討ではなく、
高圧受電設備を新規設置したので、初動段階で
視野・検討材料にしているということ。
確かに、適正化によるメリットとは、現状の無駄より
生まれるものにて、それなら、経営者としては、
無駄のでないよう対策を少しでも早くしたほうがいいことは、
当たり前のことにて、この流れが当然なのかもしれない。

現状、既存から、コストダウンというサービス提供スタンスが、
弊社の経費削減サービスが、これも世間に浸透して、
更にニーズによって進化してきているという事由を肌で感じ、
素直に喜んだ今週だった。

経費削減・コストダウン・CO2削減・環境保護等、公共料金~企業経営に纏わる経費項目について、あらゆる視点・手法より、現状経費の無駄を解明・削減することを目的としております。

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